Hypothekenbanken und Pfandbriefe

von Tim Lassen

I. Bedeutung der Hypothekenbanken und des Pfandbriefs

Die Hypothekenbanken sind bedeutende Kapitalgeber für den Wohnungs- und Gewerbebau sowie für die Finanzierung öffentlicher Aufgaben. In diesen Kreditmärkten, auf die das Hypothekenbankgesetz (HBG) die Geschäftstätigkeit der deutschen Hypothekenbanken beschränkt, hat diese Gruppe eine starke Marktstellung erworben. Die Bedeutung der Auslandsmärkte ist in den vergangenen Jahren stetig gewachsen.

Der Rechtsrahmen zur Emission von Pfandbriefen, das HBG, ist streng an dem Grundsatz des Gläubigerschutzes orientiert, und gibt dem Pfandbrief Kreditqualität, die der souveräner Schuldner nahe kommt. Der Jumbo-Pfandbrief, das Segment für großvolumige Emissionen, ist dabei besonders auf die Liquiditätsanforderungen institutioneller Anleger aus dem In- und Ausland zugeschnitten.

Der deutsche Pfandbrief stellt mit einem ausstehenden Volumen von 1.057 Mrd. Euro (Ende 2003) das größte Marktsegment des europäischen Rentenmarktes dar. 609 Mrd. Euro davon wurden von Hypothekenbanken und 448 Mrd. Euro von öffentlich-rechtlichen Emittenten ausgegeben. Der Öffentliche Pfandbrief hat ein ausstehendes Volumen von 797 Mrd. Euro (davon Hypothekenbanken: 403 Mrd. Euro), der Hypothekenpfandbrief von 259 Mrd. Euro (davon Hypothekenbanken: 206 Mrd. Euro). Im europäischen Marktsegment nimmt der Pfandbrief mit einem Anteil von rund 75 Prozent die Spitzenposition ein.

In den letzten Jahren hat der Pfandbrief in Europa eine Renaissance erlebt. Dabei steht in den westeuropäischen Ländern die Schaffung eines dem deutschen Pfandbrief vergleichbaren, liquiden Kapitalmarktinstruments im Vordergrund. In den mittel- und osteuropäischen Ländern steht dagegen noch der Aufbau eines modernen, kapitalmarktorientierten Immobilien-, v.a. Wohnungsfinanzierungssystems im Vordergrund.

Derzeit haben existieren in 22 europäischen Ländern Gesetze über Hypothekenbanken- und Pfandbriefe. Deutschland steht somit zunehmend in einem Wettbewerb um die besten und für den Anleger günstigsten rechtlichen Rahmenbedingungen für den Pfandbrief.

In West-, Mittel- und Osteuropa gleichermaßen ist die Erfüllung aller EU-Bestimmungen eine klare Entscheidungsvorgabe. Da es für den Pfandbrief keine spezielle Richtlinie gibt, orientiert man sich allgemein an den – viele Fragen nicht regelnden – Kriterien des Art. 22 IV der OGAW-Richtlinie (auch Investment-Richtlinie genannt), die als Mindeststandard für den Pfandbrief in Europa verstanden werden; nicht zuletzt, da diese Kriterien in sechs weiteren Richtlinien sowie im Lombardfähigkeit-Verzeichnis der EZB übernommen wurden.

II. Geschichte des HBG

Der Pfandbrief ist ein europäisches Finanzprodukt. Meilensteine in seiner Entwicklung lagen in den Pfandbriefen der Schlesischen Landschaft von 1769 sowie in der Gründung des Crédit Foncier de France 1852, die zu dem am 1.1.1900 in Kraft getretene deutsche Hypothekenbankgesetz führten. Die Ziele sind:

– Bereitstellung des rechtlichen Rahmens, damit von funktionsfähigen Kapitalvermittlern ein ausreichendes, zinsgünstiges Angebot an langfristigen Finanzierungsmitteln für Immobilien- und öffentliche Finanzierungen zur Verfügung gestellt werden kann.

– Schaffung der rechtlichen Voraussetzungen für eine ergiebige Refinanzierung am Kapitalmarkt, durch Schaffung eines Instruments, dass höchsten Sicherheitsanforderungen entspricht.

– Schutz der Pfandbriefanleger.

III. Grundlagen des Hypothekenbanksystems

1. Spezialitätsprinzip

Nach dem Hypothekenbankgesetz sind Hypothekenbanken nur bestimmte, risikoarme Geschäfte gestattet. Wesentliches Geschäft ist die grundpfandrechtlich gesicherte Beleihung von Grundstücken im Inland und der EU und dem Europäischen Wirtschaftsraum (⇡ EWR) sowie die Refinanzierung durch die Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen aufgrund der erworbenen Hypotheken. Daneben hat der Staatskredit mit der Refinanzierung durch öffentliche Pfandbriefe zunehmend an Bedeutung gewonnen.

Das Spezialbankprinzip bewirkt im Zusammenwirken mit den übrigen die Deckungsmasse und die Emittenten betreffenden Regelungen des HBG das gemeinsame Eintreten der Hypothekenbanken für die Qualität des Pfandbriefs durch freiwillige Maßnahmen und die Fortentwicklung des Rechtsrahmens (Commitment), eine hohe Homogenität der Emittenten als Voraussetzung eines transparenten und liquiden Marktes sowie die Erhöhung der Sicherheit des Pfandbriefs.

Insolvenzvermeidung und Effizienz: Hauptsächliches Kriterium für die Beurteilung von Inhaberschuldverschreibungen als Kapitalanlage ebenso wie als Geldmarktinstrument ist heute das Vertrauen in deren dauerhafte Liquidität, die durch den drohenden oder eingetretenen Konkurs des Emittenten stark gefährdet wird. Das Vertrauen der Kapitalanleger ist folglich um so größer, je geringer die Gefahr ist, dass der Emittent insolvent wird. Es hat seit 1900 keinen Konkurs einer nach dem HBG emittierenden Hypothekenbank gegeben.

Modernisierung des Pfandbriefrechts: Den Hypothekenbanken ist es auf Basis des Hypothekenbankgesetzes über die letzten 103 Jahre im freien Wettbewerb gelungen, das Vertrauen der Anleger in die Qualität ihrer Pfandbriefe zu erhalten. Die Pfandbriefe öffentlich-rechtlicher Emittenten hingegen wurden bisher unter dem Aspekt der staatlichen Haftungsmechanismen beurteilt. Nach Wegfall von Anstaltslast und Gewährträgerhaftung ist aufgrund des Regelungsgefälles zwischen HBG und ÖPG (Gesetz über die Pfandbriefe und verwandten Schuldverschreibungen öffentlich-rechtlicher Kreditanstalten) zu befürchten, dass der auf Basis des ÖPG emittierte Pfandbrief nach Wegfall der Haftungsmechanismen grundsätzlich schlechter beurteilt wird.

Um eine Teilung des Marktes zu vermeiden, ist es erforderlich, die Regelungsinhalte der beiden Gesetze anzugleichen. Dabei ist von entscheidender Bedeutung, dass die Qualität des Pfandbriefes nicht verschlechtert wird. Um dies zu erreichen, müssen in neue gesetzliche Regelungen Qualitätssicherungsmaßnahmen eingeführt werden, die sich nicht rein auf Bestimmungen der Deckungsmasse beschränken. Leitlinien dafür sind:

– Die Pfandbriefemittenten müssen über geeignete Risikomanagementsysteme zur Messung und Steuerung der Risiken der Deckungsmassen, d.h. die Kredit-, Konzentrations-, Markt- und Liquiditätsrisiken, sowie über die dafür notwendigen personellen Ressourcen und das ausreichende Know-how verfügen.

– Das Kreditinstitut muss bei Beantragung einer Pfandbrieflizenz nachweisen, dass es nachhaltig in der Lage ist, die gesetzlichen Anforderungen an einen Pfandbriefemittenten zu erfüllen.

– Zur Sicherstellung der erforderlichen Aufsicht sowie zur Anwendbarkeit des deutschen Insolvenzrechts sollte das Pfandbriefemissionsrecht nur inländischen Kreditinstituten zustehen. Erforderlich ist zudem, dass im Rahmen der „besonderen Aufsicht“ durch die BaFin eine einheitliche Beaufsichtigung aller Pfandbriefemittenten erfolgt.

– An die Qualifikation des Treuhänders sind mit der Anpassung der gesetzlichen Rahmenbedingungen an die heutigen Standards im Bankgeschäft spezifischere höhere Anforderungen zu stellen.

2. Anforderungen an den Geschäftsbetrieb

Die Bank muss zur Sicherung der Ansprüche der Pfandbriefgläubiger eine Deckungsmasse bilden, die sichergestellt, dass die Ansprüche der Pfandbriefgläubiger in der Insolvenz vor allen anderen Gläubigern befriedigt werden. Deckungsmasse und Deckungswerte unterliegen strengen gesetzlichen Anforderungen.

Kongruenzprinzip: Die Forderungen der Hypothekenbank gegen ihre Kreditnehmer und ihre Verbindlichkeiten aus den Pfandbriefen gegenüber den Kapitalanlegern müssen kongruent sein.

Der Gesamtbetrag der ausgegebenen Hypothekenpfandbriefe muss durch Deckungswerte von mindestens gleicher Höhe und zumindest gleichem Zinsertrag gedeckt sein (Deckungskongruenz). Die Berechnung der Deckung hat sowohl nominal wie auch nach dem Barwert zu erfolgen. Mit der barwertigen Deckungsrechnung wird erreicht, dass die Deckungsmassen selbst in der Insolvenz vor Zinsänderungs- und Währungsrisiken geschützt werden.

Die Laufzeiten von Forderungen und Verbindlichkeiten müssen so aufeinander abgestimmt sein, dass weder Refinanzierungslücken noch Refinanzierungsüberhänge entstehen (Laufzeitkongruenz).

Derivate sind unter klaren gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Sie sind deckungsfähig, wodurch die Derivatepartner den Pfandbriefgläubigern insolvenzrechtlich gleichgestellt sind. Das Volumen der in Deckung genommenen Derivate wird auf maximal 12 Prozent sowohl der umlaufenden Pfandbriefe als auch der Deckungsmasse begrenzt.

Zur Begrenzung dieser Zinsänderungsrisiken wurde 2000 durch eine Vereinbarung des BAKred mit dem VDH ein neues Verfahren zur Risikomessung und -begrenzung eingeführt.

Deckungsregister und Deckungsmasse: Die Hypothekenkredite, die zur Sicherung der Pfandbriefe dienen sollen, sind von der Hypothekenbank in ein Deckungsregister einzutragen. Dies hat rechtsbegründende Wirkung: Es ist die Voraussetzung, dass die gesicherte Forderung vom Insolvenzvorrecht der Pfandbriefgläubiger erfasst wird.

Die in das Deckungsregister eingetragenen Hypothekenkredite bilden die Deckungsmasse. Die Deckungsmasse ist einheitlich und dynamisch. Einheitlich bedeutet, dass alle umlaufenden Pfandbriefe einer Hypothekenbank von derselben Gesamt-Deckungsmasse gesichert werden, getrennt lediglich nach Öffentlichen und Hypothekenpfandbriefen. Die Deckungsmasse ist dynamisch, so dass neue Hypothekenkredite ständig aufgenommen und getilgte Darlehen problemlos entnommen werden können.

Treuhänder: Ein unabhängiger, von der BaFin bestellter Treuhänder hat zu prüfen, ob es sich um zulässige Deckungswerte handelt. Erst wenn das der Fall ist, bescheinigt er das Vorhandensein der vorschriftsmäßigen Deckung und der Eintragung in das Deckungsregister. Ohne diese Bescheinigung dürfen Pfandbriefe nicht emittiert werden. Der Treuhänder ist kein Organ der Bankaufsichtsbehörde. Er handelt im Interesse der Pfandbriefgläubiger.

3. Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Zur Sicherung der Pfandbriefgläubiger dürfen grundpfandrechtlich gesicherte Kredite nicht in voller Höhe in Deckung genommen werden. Zur Begrenzung des Risikos wird der Beleihungswert der beliehenen Immobilie durch eine vorsichtige und „nachhaltige“ (langfristig orientierte) Wertermittlung festgestellt. Sie erfolgt nach strengen, bankinternen, von der BaFin genehmigten Wertermittlungsvorschriften.

Nach der neuen Baseler Eigenkapital-Übereinkunft (Basel II) ist eine 50-prozentige-Risikogewichtung von gewerblichen Immobilienkrediten nur möglich, wenn der Kredit 50 Prozent des Marktwertes oder 60 Prozent des Beleihungswertes nicht übersteigt. Der verbleibende Teil des Immobilienkredits wird mit 100 Prozent gewichtet.

Der Beleihungswert für Wohnungs- wie für gewerbliche Realkredite wurde in die EG-Richtlinie über die Aufnahme und Ausübung der Tätigkeit der Kreditinstitute aufgenommen. Die Bankaufsichtsbehörden der EU können ihren Kreditinstituten die 50-prozentige-Risikogewichtung des Realkredits gestatten, sofern er 60 Prozent des Beleihungswertes nicht übersteigt. Zudem fand er Eingang in die European Valuation Standarts 2003 (Blue Book) von The European Group of Valuers' Associoation (TEGoVA).

Zweck der Beleihungsgrenze ist es, den bei der Wertermittlung nicht vorhersehbaren negativen Entwicklungen zu begegnen und die im Krisenfall eintretenden negativen Auswirkungen (geringerer Preis, auflaufende Zinsforderungen) aufzufangen. Daher wurde eine Beleihungsgrenze 60 Prozent des Beleihungswertes festgesetzt.

4. Insolvenzvorrecht der Pfandbriefgläubiger

Die Deckungsmasse ist ein Sondervermögen, das in der Insolvenz der Bank nicht in die allgemeine Insolvnezmasse fällt. Ein Sachwalter stellt eine geordnete Befriedigung der Pfandbriefgläubiger sicher. Der Sachwalter wird – bei Bedarf schon vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens – auf Vorschlag der BaFin durch das zuständige Amtsgericht bestellt und beaufsichtigt.

Der Sachwalter hat die Sondervermögen im Interesse der Pfandbriefgläubiger zu verwalten und kann über sie verfügen. Ihm werden alle Zahlungseingänge zugeordnet, die sich auf Deckungswerte beziehen um zu verhindern, dass es vom Insolvenzverwalter die den Deckungsmassen zugehörigen Zahlungen verlangen muss, was zur Verzögerung der Bedienung der Verbindlichkeiten der Deckungsmassen führen könnte.

Ein eventueller Überschuss ist an die allgemeine Insolvenzmasse auszukehren. Genügen die Deckungswerte nicht zur Bedienung aller Pfandbriefe, so ist über das jeweilige Sondervermögen ein gesondertes Insolvenzverfahren durchzuführen.

Mit vorheriger Zustimmung der Aufsichtsbehörde kann der Sachwalter das Sondervermögen vollständig oder teilweise an eine oder mehrere andere Hypothekenbanken übertragen. Ziel ist, eine zügige Abwicklung der Deckungsmassen zur Sicherung der Pfandbriefgläubiger zu erreichen. Für eine Gesamtübertragung bietet die Novelle Sonderbestimmungen, die der Teilvermögensübertragung des Umwandlungsgesetzes nachgebildet sind. Die Übertragung kann auch dadurch erfolgen, dass der Sachwalter die Deckungswerte für eine andere Hypothekenbank treuhänderisch verwaltet.

Die Insolvenzfestigkeit gilt auch für die Deckungswerte, die sich aus der –„faktischen Überdeckung“ bei der barwertigen Deckungsrechnung ergeben. Zusätzlich zur faktischen Überdeckung ist eine „sichernde Überdeckung“ in Volumen von 2 Prozent der Deckungsmasse notwendig, berechnet nach dem Barwert. Diese sichernde Überdeckung deckt Verwaltungskosten des Sondervermögens im Fall der Insolvenz des Emittenten sowie Kredit- und Liquiditätsrisiken ab. Auch eine freiwillige Überdeckung der Hypothekenbank ist insolvenzfest, da sie vom Insolvenzverwalter erst dann herausverlangt werden kann, wenn alle Gläubiger der Deckungsmasse befriedigt wurden.